新潟県柏崎市で、倒壊の恐れがある「特定空き家」について、所有者の氏名や住所が公表されたという報道がありました。報道によると、対象となったのは柏崎市内にある木造2階建ての住宅2件です。市は所有者に対して、建物の修繕や倒壊防止対策を求めていましたが、期限までに対応がなかったため、空き家条例に基づき所有者の氏名と住所を公表したとされています。空き家は、ただ「人が住んでいない家」というだけではありません。管理されない状態が続くと、倒壊の危険、外壁や屋根材の落下、草木の繁茂、害虫、近隣トラブル、防犯上の不安など、周囲に影響を与える可能性があります。相続した実家。親が施設に入った後の自宅。遠方に住んでいて管理できない空き家。売るかどうか決められず、そのままになっている家。こうした不動産は、問題が大きくなる前に、早めに状況を整理することが大切です。この記事では、特定空き家とは何か、空き家を放置するとどのようなリスクがあるのか、相続した実家をどう考えるべきかを解説します。目次新潟県内でも特定空き家への対応が進んでいる特定空き家とは何か空き家を放置すると、行政対応の対象になることがある氏名や住所が公表される可能性もある管理不全空家にも注意が必要空き家を放置すると起きるリスク相続した実家でまず確認すべきこと売る・貸す・管理する・解体する、早めに選択肢を整理するにいがた不動産売却の駆け込み寺の考え方まとめ1. 新潟県内でも特定空き家への対応が進んでいる空き家問題は全国的に深刻化しています。新潟県内でも、管理が行き届かない空き家に対して、行政が対応を強める動きが見られます。今回の報道では、柏崎市が倒壊の恐れがある特定空き家について、所有者に修繕や倒壊防止対策を求めたものの、期限までに対応がなかったため、所有者の氏名や住所を公表したとされています。柏崎市では、管理が行き届いていない空き家の増加を受け、空き家条例を改正し、罰則を強化していたとも報じられています。つまり、空き家は「そのうち考えればよい」という段階を過ぎると、行政対応の対象になる可能性があります。所有者にとっては、思っていた以上に大きな問題になることがあります。2. 特定空き家とは何か特定空き家とは、周囲に悪影響を及ぼす可能性が高い空き家のことです。たとえば、倒壊の危険がある屋根や外壁が落下する恐れがある衛生上有害な状態になっている著しく景観を損なっている周辺の生活環境に悪影響を及ぼしているといった状態の空き家が対象になることがあります。単に古い家というだけで、すぐに特定空き家になるわけではありません。しかし、管理されない状態が続き、近隣や通行人に危険が及ぶ可能性が出てくると、行政から指導や勧告を受ける可能性があります。「誰も住んでいないだけ」では済まなくなるのが、特定空き家の問題です。3. 空き家を放置すると、行政対応の対象になることがある空き家を放置すると、行政から段階的に対応を求められることがあります。一般的には、助言・指導勧告命令氏名等の公表行政代執行といった流れで対応が進む場合があります。もちろん、すべての空き家がすぐにこのような状態になるわけではありません。しかし、建物の老朽化が進み、倒壊や外壁落下などの危険がある場合には、所有者に対して対応を求められる可能性があります。今回の報道でも、柏崎市は所有者に対して修繕や倒壊防止対策を求めていましたが、期限までに対応がなかったため、氏名や住所を公表したとされています。空き家は、放置すればするほど、対応の選択肢が狭くなります。4. 氏名や住所が公表される可能性もある空き家の管理状態が悪化し、行政からの命令に応じない場合、自治体の条例などに基づいて、所有者の氏名や住所が公表される可能性があります。今回の柏崎市の事例でも、所有者の氏名と住所が、空き家の敷地に建てた標識や市役所内で公表されたと報じられています。これは所有者にとって大きな負担です。近隣に知られる。親族に知られる。地域で問題視される。心理的な負担が大きくなる。空き家は「誰にも迷惑をかけていない」と思っていても、状態によっては、行政や近隣から問題として扱われる可能性があります。そうなる前に、売却、管理、修繕、解体などの選択肢を検討することが重要です。5. 管理不全空家にも注意が必要近年は、特定空き家の一歩手前にあたる「管理不全空家」にも注意が必要です。管理不全空家とは、放置すれば特定空き家になる恐れがある空き家です。たとえば、すぐに倒壊するほどではなくても、屋根や外壁の一部が傷んでいる雑草や樹木が伸びている窓や建具が壊れている敷地内に不要物が放置されている管理されていない様子が明らかといった状態が続くと、管理不全空家として対応を求められる可能性があります。特定空き家になってからではなく、管理不全空家の段階で対応することが大切です。6. 空き家を放置すると起きるリスク空き家を放置すると、行政対応だけでなく、さまざまなリスクがあります。建物の劣化人が住まなくなった家は、換気や通水がされにくくなります。湿気、カビ、雨漏り、シロアリ、屋根や外壁の劣化、配管の傷みなどが進みやすくなります。倒壊や落下の危険老朽化が進むと、屋根材、外壁、雨樋、塀、樹木などが落下・倒壊する可能性があります。通行人や近隣住宅に被害が出れば、所有者が責任を問われる可能性もあります。近隣トラブル草木の越境、害虫や動物の発生、景観悪化、悪臭、防犯上の不安などにより、近隣から苦情が入ることがあります。売却しにくくなる建物の状態が悪くなるほど、売却時の選択肢は狭くなります。古家付き土地として売れる場合もありますが、解体費用や残置物処分費用を見込んだ価格交渉になりやすくなります。費用負担が大きくなる早めに管理・売却していれば抑えられた費用が、時間の経過によって大きくなることがあります。修繕費、解体費、残置物処分費、草刈り費用、近隣対応、行政対応など、後回しにするほど負担が増えることがあります。7. 相続した実家でまず確認すべきこと相続した実家や空き家について不安がある場合は、まず次の点を確認しましょう。名義は誰になっているか親名義のままなのか。相続登記が済んでいるのか。兄弟の共有名義なのか。祖父母名義のままになっていないか。空き家を売却・解体・管理するうえで、名義確認は重要です。建物の状態はどうか雨漏り、外壁の傷み、屋根の破損、傾き、シロアリ、残置物、草木の繁茂などを確認します。現地に行けない場合は、不動産会社や管理会社に相談する方法もあります。近隣から連絡は来ていないか「草木が伸びている」「瓦が落ちそう」「害虫が出ている」「人が出入りしているようで不安」といった近隣からの連絡がある場合は、早めの対応が必要です。今後使う予定があるか家族の誰かが住む予定があるのか。賃貸に出せる状態なのか。売却した方がよいのか。解体して土地として考えるべきか。今後の使い道が決まらないまま放置すると、問題が大きくなりやすくなります。8. 売る・貸す・管理する・解体する、早めに選択肢を整理する空き家の対応方法はひとつではありません。売却する今後使う予定がない場合は、売却を検討する選択肢があります。仲介で買主を探す方法もあれば、不動産会社や買取業者に直接買い取ってもらう方法もあります。貸す建物の状態が良く、修繕すれば使える場合は、賃貸活用できる可能性もあります。ただし、修繕費、入居者対応、空室リスク、管理負担を考える必要があります。管理するすぐに売却や賃貸をしない場合は、定期的な管理が必要です。換気、通水、草刈り、郵便物確認、外観点検などを継続する必要があります。解体する建物の老朽化が進んでいる場合は、解体して土地として活用・売却する方法もあります。ただし、解体費用や固定資産税、土地としての売却可能性を確認してから判断することが大切です。大切なのは、問題が表面化してから慌てるのではなく、早めに選択肢を整理することです。9. にいがた不動産売却の駆け込み寺の考え方にいがた不動産売却の駆け込み寺では、相続した実家や空き家について、売る前提ではなく、まず状況を整理するところからご相談を受け付けています。特定空き家になる前にどうすべきか。管理不全空家と言われる前に何を確認すべきか。売却できるのか、解体すべきなのか。家財が残ったままでも相談できるのか。遠方に住んでいても相談できるのか。仲介と買取のどちらが合うのか。こうした段階でもご相談いただけます。空き家の状態が悪くなる前に、まずは現状を確認し、今後の選択肢を整理してみてください。10. まとめ新潟県柏崎市で、特定空き家の所有者氏名・住所が公表されたという報道がありました。これは、空き家を放置すると、所有者本人の問題だけでなく、行政対応や地域への影響につながる可能性があることを示しています。空き家を放置すると、建物の劣化倒壊や落下の危険近隣トラブル行政指導・勧告・命令氏名等の公表売却しにくくなる修繕費や解体費の増加といったリスクがあります。相続した実家や空き家は、「そのうち考えよう」と先送りにするほど、問題が大きくなることがあります。まずは、名義、建物の状態、近隣への影響、今後の使い道を確認し、売る・貸す・管理する・解体するなどの選択肢を整理することが大切です。この記事の執筆・運営この記事は、にいがた不動産売却の駆け込み寺を運営する株式会社新潟リアルティが作成しています。新潟市を中心に、不動産売買、売却相談、相続不動産、空き家、住み替え、賃貸、管理、不動産活用のご相談に対応しています。執筆・運営：株式会社新潟リアルティ代表者：代表取締役 五十嵐 武尚相談窓口：にいがた不動産売却の駆け込み寺対応エリア：新潟市を中心とした新潟県内