全国で空き家が増え続けています。総務省の令和5年住宅・土地統計調査では、全国の空き家は900万戸となり、2018年から51万戸増加して過去最多となりました。空き家率も13.8％と過去最高になっています。ニュースでも、相続人が増えすぎて空き家を壊すことができないケースや、土地と建物の所有者が異なるために行政や地主が対応に苦慮するケースが取り上げられています。読売テレビの特集では、相続人が110人にまで広がった空き家問題が紹介され、空き家解消を阻む大きな要因として「相続」の問題が指摘されています。空き家問題は、単に「古い家が残っている」というだけの話ではありません。誰が所有者なのか。誰が相続人なのか。誰が壊す判断をするのか。誰が費用を負担するのか。売るのか、貸すのか、解体するのか。こうした判断を先送りにしているうちに、相続人が増え、話し合いが難しくなり、結果として誰も動かせない空き家になってしまうことがあります。この記事では、相続した実家や空き家を放置するとどのような問題が起きるのか、相続人が増えすぎる前に何を整理すべきかを解説します。【関連記事】相続した実家を売る前に名義確認が必要な理由｜親名義のままでは売却できる？目次空き家問題は「建物」だけでなく「相続」の問題でもある相続人が増えすぎると、売却も解体も進めにくくなる土地と建物の所有者が違うと、さらに複雑になる空き家を放置すると起きるリスク相続登記を放置しないことが大切管理不全空家・特定空家になる前に考えたいこと相続した実家でまず確認すべきこと新潟市内でも起こり得る空き家の相談にいがた不動産売却の駆け込み寺の考え方まとめ1. 空き家問題は「建物」だけでなく「相続」の問題でもある空き家というと、古くなった家、誰も住んでいない家、草木が伸びた家をイメージする方が多いかもしれません。もちろん、建物の老朽化や管理不足も大きな問題です。しかし、実務上さらに大きな壁になるのが、相続関係の複雑化です。たとえば、親が亡くなったあと、実家の名義をそのままにしていたとします。その後、子ども世代も亡くなり、さらに孫世代へ権利が移っていくと、相続人の数はどんどん増えていきます。最初は兄弟2人、3人の話し合いで済んだものが、時間が経つにつれて、甥・姪・いとこ・さらにその子どもまで関係する可能性があります。そうなると、空き家を売るにも、解体するにも、誰の同意が必要なのかを調べるだけで大きな負担になります。空き家問題は、建物の問題であると同時に、意思決定する人が分からなくなる問題でもあります。【関連記事】空き家・相続・不動産売却でよく出る用語集｜売却前に知っておきたい基本用語2. 相続人が増えすぎると、売却も解体も進めにくくなる相続人が増えすぎると、空き家の処分は一気に難しくなります。売却するにしても、解体するにしても、相続人や共有者の同意が必要になるケースがあります。問題は、相続人全員が近くに住んでいるとは限らないことです。県外に住んでいる人。連絡先が分からない人。そもそも相続していることを知らない人。売却に賛成しない人。費用負担に納得しない人。こうした人が増えるほど、話し合いは進みにくくなります。読売テレビの特集を紹介した記事では、相続人が110人にまで広がった空き家の事例にも触れられており、相続人が増えすぎることで売却や解体の合意形成が非常に難しくなることが分かります。相続した実家を「そのうち考えよう」と放置していると、将来の相続人にとって、より大きな問題として残ってしまう可能性があります。3. 土地と建物の所有者が違うと、さらに複雑になる空き家では、土地と建物の所有者が違うケースもあります。たとえば、土地は地主のもの、建物は別の人のものという状態です。この場合、地主が「建物を壊したい」と思っても、建物の所有者やその相続人の権利が関係するため、勝手に解体できないことがあります。建物が老朽化していても、木が伸びていても、近隣に迷惑がかかっていても、権利関係が整理されていなければ簡単には動かせません。ニュースでも、土地を管理する地主側が対応に悩む空き家問題が取り上げられていました。所有者が分からない、相続人が広がっている、建物と土地の権利関係が複雑になっている場合、解決までに時間がかかります。空き家の問題は、建物が古いかどうかだけではなく、権利関係が整理されているかどうかが非常に重要です。4. 空き家を放置すると起きるリスク空き家を放置すると、さまざまなリスクがあります。建物が傷む人が住まなくなった家は、換気や通水がされず、傷みやすくなります。雨漏り。シロアリ。給排水管の劣化。屋根や外壁の破損。床の腐食。カビや湿気。こうした問題が進むと、売却時の評価にも影響します。近隣トラブルにつながる草木の繁茂、瓦や外壁の落下、害虫や動物の侵入、雪や台風後の破損などにより、近隣から苦情が入ることがあります。誰も住んでいないからといって、所有者の管理責任がなくなるわけではありません。解体費用が高くなる建物の状態が悪化すると、解体費用や残置物処分費用が高くなることがあります。また、道路条件や隣地との距離、重機の搬入状況によっても費用は変わります。「いざ壊そう」と思ったときに、思った以上の費用がかかることもあります。売却しにくくなる空き家の劣化が進むと、買主が見つかりにくくなる場合があります。古家付き土地として売れるケースもありますが、建物の状態や立地によっては、売却価格や売却期間に影響します。【関連記事】新潟市で空き家を放置するとどうなる？売却相談が増える理由と対処法5. 相続登記を放置しないことが大切相続した不動産については、相続登記を放置しないことが重要です。法務省によると、相続登記は令和6年4月1日から義務化され、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に相続登記をする必要があります。正当な理由なく申請しない場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。相続登記をしないまま放置すると、登記簿を見ても現在の所有者が分からない状態になりやすくなります。その結果、売却したいのに名義が整理できていない相続人が増えすぎて話し合いが進まない買主が見つかっても決済まで進めない解体や管理の責任者がはっきりしないという問題につながります。空き家をすぐに売るつもりがなくても、名義を整理しておくことは、将来のトラブルを防ぐために大切です。6. 管理不全空家・特定空家になる前に考えたいこと空き家を放置すると、行政から指導や勧告の対象になることがあります。国土交通省は、空家等対策特別措置法の改正に関連して、管理不全空家等や特定空家等への措置の判断基準などを示しています。「特定空家」とは、倒壊の危険がある、衛生上有害である、著しく景観を損なっている、周辺の生活環境に悪影響を及ぼしているような空き家です。また、令和5年の法改正により、「特定空家」の手前の段階として「管理不全空家」への対応も強化されています。空家等対策の改正法は令和5年12月13日に施行されています。行政から勧告を受けるような状態になる前に、売却、管理、解体、賃貸、買取などの選択肢を整理しておくことが大切です。7. 相続した実家でまず確認すべきこと相続した実家や空き家について不安がある場合は、まず次の点を確認しましょう。登記名義は誰になっているか親名義なのか。祖父母名義なのか。兄弟の共有名義なのか。すでに相続登記が済んでいるのか。登記名義を確認することが第一歩です。相続人は誰か相続人が誰なのかを整理します。兄弟だけでなく、代襲相続により甥や姪が関係する場合もあります。相続人が多いほど、売却や解体の判断には時間がかかりやすくなります。家族の意向はどうか売りたい人。残したい人。貸したい人。解体したい人。家族の意見が分かれることは珍しくありません。大切なのは、感情だけで判断するのではなく、費用、管理負担、将来の出口を整理することです。建物の状態はどうか雨漏り、傾き、シロアリ、残置物、草木の繁茂、近隣への影響などを確認します。状態によっては、仲介売却、買取、解体後の売却など、適した方法が変わります。固定資産税や管理費用は誰が負担しているか空き家を残す場合、固定資産税や管理費用は継続して発生します。誰が負担しているのか、今後も負担できるのかを確認しておきましょう。8. 新潟市内でも起こり得る空き家の相談新潟市内でも、相続した実家や空き家について、次のような相談があります。親が亡くなり、実家が空き家になった名義が親や祖父母のままかもしれない兄弟で売るか残すか意見が分かれている家財が多く、片付けられない遠方に住んでいて管理できない草木が伸びて近隣から連絡が来た解体したいが費用が不安売れるのか、買取になるのか分からないこうした相談は、いきなり査定額を出せば解決するものではありません。まずは、名義、相続人、建物の状態、家族の意向、管理費用を整理することが必要です。【関連記事】新潟市で相続した実家を売るには？相談先選びで失敗しないポイント9. にいがた不動産売却の駆け込み寺の考え方にいがた不動産売却の駆け込み寺では、相続した実家や空き家について、売る前提ではなく、まず状況を整理するところからご相談を受け付けています。相続人が多くなりそう。親名義のままかもしれない。兄弟で意見がまとまらない。空き家の管理が限界。売るべきか、解体すべきか、貸すべきか分からない。こうした段階でもご相談いただけます。必要に応じて、司法書士などの専門家とも連携しながら、名義や相続関係、売却までの流れを確認していきます。10. まとめ空き家問題は、建物が古いことだけが原因ではありません。相続登記をしないまま放置したり、家族で方針を決めないまま時間が経ったりすると、相続人が増え、権利関係が複雑になり、売却も解体も進めにくくなることがあります。全国の空き家は過去最多の900万戸となり、今後も空き家問題は多くの地域で課題になっていくと考えられます。相続した実家や空き家については、名義を確認する相続人を整理する家族の意向を確認する建物の状態を見る売却、解体、管理、賃貸などの選択肢を比較することが大切です。「いつか考えよう」と先送りにするほど、空き家の問題は複雑になりやすくなります。相続人が増えすぎる前に、まずは状況整理から始めてみてください。この記事の執筆・運営この記事は、にいがた不動産売却の駆け込み寺を運営する株式会社新潟リアルティが作成しています。新潟市を中心に、不動産売買、売却相談、相続不動産、空き家、住み替え、賃貸、管理、不動産活用のご相談に対応しています。執筆・運営：株式会社新潟リアルティ代表者：代表取締役 五十嵐 武尚相談窓口：にいがた不動産売却の駆け込み寺対応エリア：新潟市を中心とした新潟県内